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如何让银行抵押资产价值评估更靠谱?

发表时间:2015-04-03  责任编辑:系统管理员  浏览次数:815

【导读】评估机构准入无序、收费标准不尽合理、重复评估、评估行为缺乏约束、市场垄断问题突出等,导致银行抵押资产第三方评估的质量不高。

 

  近年来,为增强抵押资产价值评估的准确性和公正性,第三方评估方式逐步被我国银行业金融机构采纳。但从实际运行情况看,由于市场运行不规范、银行管理不到位,第三方评估的质量无法得到有效保证。

业务开展情况

  目前银行机构80%以上的抵押贷款为不动产抵押。大多数银行机构将第三方资产评估中介机构出具的抵押资产评估报告作为信贷项目审批的依据之一,但在审批时对于评估报告的采信程度不一,有的将其作为授信审批的重要依据并以评估价值作为确定贷款成数依据,有的仅作为办理抵押手续的要件。

 

存在主要问题

  评估机构准入无序。目前,评估中介机构大体分为三类:一类为国家、省级评估中介机构下属的分支机构,这类评估机构整体资质较高,拥有资深专业人员,管理较为规范;一类为挂靠国土、房产等抵押登记主管部门的评估中介机构,这类评估机构一般拥有专业资质,具有垄断性,但总体评估质量不高;还有一类为中小评估机构,多为临时聘用外部评估人员开展评估业务,在技术、人员、资金等方面均不具竞争力。面对良莠不齐的评估机构,近两年,国有商业银行和部分股份制银行的省级机构实施了准入管理,而部分农村中小银行、邮储及少数股份制商业银行仍采取借款客户自由选择或由客户经理、授信部门经理指定的方式确定评估中介机构。准入无序造成评估机构道德风险隐患突出,高估抵押资产价值、隐瞒抵押资产瑕疵、人为调整评估结果的现象难以避免。

 

  收费标准不尽合理。目前物价部门对评估业务收费核定了收费标准,但由于评估市场竞争激烈,实际评估业务收费普遍仅能达到同等级核定标准的30%-40%。如物价部门核定50万元-100万元房产的评估收费比例为4‰,以100万元的标的物计,可收取4000元评估费,实际仅能收取1500元左右。据了解,执行这一标准评估机构尚能保本微利,低于这一标准,意味着评估机构必须以“偷工减料”的方式降低评估成本。关于评估费支付的方式,目前大多数银行机构均由借款客户与评估机构议价并直接向评估机构支付费用,但也有个别银行机构尝试由银行支付评估费的做法,以防客户付费对评估结果的客观公正性造成影响。

 

  存在重复评估现象。重复评估而增加融资成本的情况集中反映在两个方面:一是部分银行在贷款审查前即要求贷款申请人提供抵押物评估报告,如果贷款项目未能通过审批,则贷款申请人只能承担这笔不产生效益的评估费用。同时目前各评估机构出具的评估报告不能通用,如再以原有标的物发起贷款申请,必须再次进行评估,加大了融资成本。二是土地、房产抵押登记主管部门强制要求房产、土地等抵押物必须每年进行评估,对一年期以上的抵押贷款,评估频率显然过高。

 

  评估行为缺乏约束。我国目前对于资产评估机构的行为管理较为混乱,虽然明确主管部门为财政部,但房地产、土地、矿业权、船舶等资产评估专业资质需其他政府职能部门审定核发,多头监管导致监管标准不一、监管效能低下,一些评估机构不负责任,评估结果和实际情况相差甚远。一些评估机构在评估过程中未将抵押资产缺陷完全提示的现象,如高层房屋的楼道从属权、水电控制权等,导致银行接受了存有瑕疵的抵押资产,一旦发生抵押资产处置,无论是处置价值还是处置渠道均受到很大影响。

 

  市场垄断问题突出。虽然国家发改委多次出台政策,要求各行业主管部门与挂靠中介机构脱钩,但在抵押评估市场上,“明脱暗不脱”仍然盛行。一些资产抵押登记主管部门利用其职权,以不予办理抵押登记的手段强制将资产评估业务交由其挂靠的评估机构办理的情况较为普遍。据银行机构反映,挂靠登记主管部门的评估机构普遍执业水平偏低,评估操作不规范,有的甚至不愿出具正式的评估报告,影响银行机构贷款项目审批进程。相反,一些银行机构信任的优质评估机构反而被排挤在评估市场之外。

 

 

规范建议

  第一,加强评估机构准入管理。建议由当地银行业协会牵头成立业内抵押资产评估专家小组,小组可由各银行机构推荐资深授信调查及风险管理人员组成,也可聘请社会专家参与。专家小组根据各银行机构抵押资产评估的实际需求,分类制定评估机构市场准入标准,并筛选确定一批适应银行授信管理要求、服务质量优良的资产评估机构,形成准入推荐名单,由各银行机构报上级行批准后,确定相对统一的银行业抵押资产评估机构准入名单,明确向各银行机构信贷客户公布,供有需求时选择。

 

  第二,合理确定评估收费标准。建议由银行业协会组织资产评估专家小组,根据市场原则,研究商定并适时调整不同级别评估机构、不同类别标的物的合理评估收费区间,既保证资产评估机构有一定的利润空间,也尽可能降低借款客户的融资成本,同时将有关标准向客户公示,督促与银行机构开展业务合作的第三方评估机构执行收费标准。

 

  第三,建立评估质量反馈机制。在目前评估机构行业管理尚不健全的情况下,必须建立银行业抵押资产评估质量监督反馈机制,及时交流通报资产评估质量信息,识别并清除水平较低或行为不良的资产评估机构,防止因资产评估质量对银行业金融机构信贷资产质量产生不利影响。建议可由评估专家小组研究制定抵押资产评估业务质量监督反馈制度,各银行机构及时向银行业协会报告评估业务开展过程中存在的问题。通过银行业外部约束加大评估机构的失信成本,引导评估机构不断提高评估业务质量。(青海海南银监分局李成业)